המרכז שואף לספק ידע תיאורטי ומעשי הנחוץ לשם גיבוש מדיניות דיור חברתי בישראל. המחקר ב-'הגר' משלב בין איסוף וניתוח של נתונים חדשים לבין סקירת ידע קיים בארץ ובעולם, והוא מושתת על ראייה רב-תחומית המחברת בין ידע כלכלי, משפטי, תכנוני וחברתי.

מחקר

השפעת מיזמי התחדשות עירונית על איכות החיים של אוכלוסיות מוחלשות: פיתוח מודל להערכה ומדידה

מרכז הגר זכה במענק מחקר מטעם קרן המחקרים של המוסד לביטוח הלאומי לעריכת מחקר בנושא: השפעת מיזמי התחדשות עירונית על איכות החיים של אוכלוסיות מוחלשות: פיתוח מודל להערכה ומדידה.

 

מחקר זה נועד לראשונה לפתח מערכת של מדדים, באמצעותם ניתן יהיה להעריך ולמדוד בצורה שוטפת את הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית ביחס לתרומתה לשיפור איכות החיים של התושבים עליהם היא משפיעה, תוך התמקדות באוכלוסיות המוחלשות. פיתוח המודל יתבסס על שיטה המקובלת הן על ידי מדינת ישראל והן על ידי הארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי (OECD) למדידת 'איכות חיים' תוך שימוש במערכת מדדים מתחומים שונים, הכוללת התייחסות להיבטים אובייקטיביים וסובייקטיביים. באמצעות פיתוח מודל מדידה להערכת ההשפעה של התחדשות עירונית על איכות החיים של התושבים, שואף המחקר להעריך את היכולת של התחדשות עירונית להוות כלי מדיניות בידי הממשלה, שביכולתו להשיג מטרות ברורות לא רק בתחום התכנון והדיור, אלא גם בתחום המדיניות החברתית והרווחה.

בהליך עבודה, צפי לפרסום: 2021

פיתוח כלי עבור משקיעי אימפקט להערכת השפעות חברתיות של השקעותיהם בתחום ההתחדשות העירונית

מרכז הגר זכה במענק משותף מטעם קרן אדמונד דה רוטשילד ו-Jewish Funders Network ותורמת פרטית - נועה יובל, לפיתוח כלי הערכה של מיזמים בתחום ההתחדשות העירונית הממומנים על ידי משקיעי אימפקט.

 

כלי זה נועד לייצר לראשונה מסגרת ברורה למדידת ההשפעות החברתיות והסביבתיות של מיזמי התחדשות עירונית ולהביא לגידול של השקעות האימפקט הנערכות בתחום ההתחדשות העירונית. פרויקט זה הוא פרי שיתוף פעולה בין מרכז הגר לארגון מוביל בתחום ההשקעות האימפקט- Social Finance Israel.

בהליך עבודה, צפי לפרסום: 2020

התחדשות עירונית בישובים ערביים בישראל

על אף קיומם של לחצי פיתוח גדולים, מיזמים של התחדשות עירונית לא מקודמים בישובים ערביים. במטרה לבחון את החסמים ולהציע חלופות ישימות לקידום מיזמים של התחדשות עירונית בישובים ערביים, מקדם מרכז הגר בשיתוף עם עמותת סיכוי והמרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי נייר המדיניות בנושא: גיבוש מתווה לקידום התחדשות עירונית בישובים ערביים בישראל.

 

​צפי לפרסום: 2020

פיתוח דיור בהישג יד באמצעות שותפויות ציבוריות - פרטיות (PPP)

שותפויות ציבוריות-פרטיות (PPP) הן אפיק משמעותי לפיתוח של פרויקטים מורכבים בסדרי גודל שונים, ובין היתר לשם הקמה של דיור בהישג יד במדינות שונות בעולם. בישראל נעשה שימוש בשותפויות ציבוריות - פרטיות בפרויקטים לאומיים וכן באופן מצומצם יותר ברמה המקומית. עבודה זו בוחנת לראשונה את ההתאמה של מודל השותפויות הציבוריות - פרטיות לפיתוח של דיור בהישג יד ברשויות מקומיות. 

השאלה אשר מנחה את העבודה היא האם וכיצד יכולות רשויות מקומיות לענות על צורך מקומי בדיור בהישג יד באמצעות שימוש בשותפויות ציבוריות-פרטיות? תוך דגש על המכשולים שעל רשויות מקומיות לצלוח על מנת ליצור מיזמי שותפות מוצלחים בתחום הדיור.

המסמך פורסם בבפרואר 2018

לקריאת המחקר 

מבט אל אוכלוסיית הקשישים בהתחדשות עירונית- מחקר בשיתוף משרד הרווחה והשירותים החברתיים

הצורך בהתחדשות עירונית  בישראל- הן ככלי להרחבת היצע הדיור בכלל והן ככלי לחידוש עירוני,  והקשיים שהתגלו בהליך האישור והיישום של התכניות הללו, אילץ את הרשויות האמונות על הטיפול בנושא להשקיע את מירב המאמצים בהסרת חסמים על מנת ליעל את התהליכים ולשפר את הישימות של התכניות המאושרות. 
 

היום, לאחר עשור מאז נוצרה התשתית המשפטית והתכנונית באמצעותה מקודמות רוב התכניות להתחדשות עירונית,  וככל שתכניות יוצאות אל הפועל, הולכות ומתחדדות סוגיות אחרות הדורשות התייחסות ובמרכזן ההשלכות של תכניות אלה על הדיירים המעורבים בהן. 
 

באופן כללי התחדשות עירונית יכולה להשפיע באופנים שונים על קבוצות אוכלוסייה שונות ובמחקר זה אנו נבקש להתמקד באחת הקבוצות שמחקרים רבים מזהים כאחת הפגיעות ביותר בתהליכי התחדשות עירונית: אוכלוסיית הזקנים. 

המחקר פורסם בנובמבר 2017

לקריאת המחקר המלא

 

לקריאת התקציר

כריכה קשישים.jpg
שווקי שכירות בערים נבחרות בעולם:
בוסטון, ברלין, לונדון, מדריד, ניו יורק, פריז ותל אביב-יפו
מחקר בשיתוף חברת Dfrent

ערים הן הזירות המרכזית בהן מתפתחים ומתעצבים שווקי השכירות בעולם; שם מרוכזים השיעורים הגבוהים ביותר של שוכרים והן מהוות מעבדות חיות לפיתוחם של כלים רגולטוריים על שוק השכירות. על כן, 'העיר' היא קנה המידה הנבחר לסקירה זו, אשר בוחנת מאפיינים שונים של שוק השכירות ובכלל זה גודלו, התפלגותו לסוגים שונים של בעלות על יחידות הדיור המושכרות, מחירי השכירות ונטל עלות השכירות על השוכרים, הרגולציה הקיימת על מחירי השכירות הפרטית ועל יחסי שוכר-משכיר, וכן הסדרת פעילותם של מתווכים לשכירות.

 

הסקירה חושפת שונות גדולה במאפייניהם של שווקי השכירות ומספקת הצצה למורכבות גדולה יותר, שנחשפה כאן רק בתמצית, ועומדת מאחורי הנתונים הסטטיסטיים שנסקרו. מורכבות זו נעוצה בין היתר במנגנוני הרגולציה השונים המעצבים את התנהלותם של השחקנים בשוק. על אף תהליכי הגלובליזציה הכלכליים, החברתיים והתרבותיים אליהם חשופות הערים הנבחרות, בכוחם של המנגנונים הרגולטוריים להשפיע על היבטים כלכליים וחברתיים מהותיים היוצרים מציאות שונה עבור שוכרים המתגוררים, או מחפשים להתגורר, בערים הנבחרות שנסקרו.

המסמך פורסם במרץ 2017.

לקריאת המסמך

השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה

'הגר' ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א גיבשו קבוצת חשיבה רב-תחומית של סטודנטים וחוקרים מהפקולטה למשפטים, בי"ס לכלכלה והחוג לגיאוגרפיה במטרה לקדם מחקר בנושא: "מדוע אין שוק שכירות לטווח ארוך בישראל "? הנייר שהקבוצה גיבשה מסכם את עבודתה.

 

הנייר מציג ומנתח את הצעדים הננקטים על ידי הממשלה לקידום שוק של השכרה ארוכת טווח בישראל. הנייר מאפשר להציג את מדיניות הממשלה בפרספקטיבה רחבה תוך דיון בשלוש סוגיות מרכזיות:

  • מה מקומה של ישראל ביחס למדינות אחרות ביצירת שוק לשכירות ארוכת טווח?

  • אילו כלי מדיניות מיושמים היום ברמה הלאומית והמקומית לצורך כך?

  • כיצד ניתן להעריך את ההשפעה הצפויה ביישום הכלים הללו

הנייר פורסם במאי 2015

 

לקריאת המסמך המלא

שער השכרה ארוכת טווח.jpg
לקראת מערך כולל של דיור בהישג יד בישראל - נייר מדיניות

בעשורים האחרונים הועמק אי השוויון הכלכלי בישראל בין משקי בית ברמות הכנסה בינוניות ונמוכות לבין משקי בית ברמות הכנסה גבוהות, ובמקביל חווה המשק הישראלי עליה חדה במחירי הדיור. השילוב בין אלו בצירוף הנסיגה ההדרגתית במעורבות הישירה של הממשלה בתחום הדיור, הביא לגידול בהיקף משקי הבית מרמות הכנסה בינונית ונמוכה המתקשים לעמוד בנטל הוצאות הדיור וסובלים עקב כך מבעיית הַשָּׂגוּת (affordability). 

 

נייר המדיניות מציע כלים ליישום מדיניות של דיור בהישג יד בישראל. המסמך נותן הסברים כלליים על מטרותיו של דיור בהישג יד, למי הוא נועד, היכן הוא נדרש, מי אחראי לקידומו וכיצד ניתן להביא ליישומו, מציג תמונה עדכנית של המצב בישראל ומציע את המלצות מרכז הגר לקידומו ולפיתוחו של דיור בהישג יד בישראל.

 

הנייר פורסם בנובמבר 2014

לקריאת המסמך

Capture.JPG
ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית - היבטים מקצועיים ואתיים

המחקר נועד לבחון את עבודת עורכי הדין מול לקוחותיהם במיזמים להתחדשות עירונית, בייחוד במקרים שבהם מתעוררים אינטרסים סותרים בין הדיירים לבין עצמם, ואת האופן שבו הם רואים את האתגרים שבייצוג לקוחותיהם. בנוסף, בוחן המחקר את ציפיות הדיירים מעורכי דינם, וכן כשלים וחסמים בייצוג. זאת, על מנת לקבל תמונת מצב מקיפה, שתאפשר גיבוש המלצות בתחום, ופרסומן. המחקר כולל סקירת ספרות מעמיקה, ביצוע 24 ראיונות איכותניים עם עורכי דין ובעלי דירות ויכלול סדרה של המלצות לשינוי בתחום.

את המחקר כתב עו"ד (עו"ס) מתן רבינוביץ והוא מבוסס על עבודתם של סטודנטים בקליניקה לדיור, קהילה ומשפט בהנחיית עו"ד ענת רודניצקי ונערך בתמיכה של המרכז לאתיקה בבית הספר למשפטים ע"ש חיים שטריקס במכללה למנהל. 

לקריאת המחקר המלא

מסמך מדיניות עירוני בנושא דיור שיתופי בתל אביב-יפו

מרכז הגר פעל במהלך שנת 2019 בשיתוף חברת פז כלכלה והנדסה, בגיבוש מדיניות עירונית בנושא דיור שיתופי עבור עיריית תל אביב –יפו. מסמך המדיניות נועד להעניק לעירייה כלים לבחינה ו/או לתמרוץ של מיזמים לדיור שיתופי המגיעים לפתחה או שהיא מעוניינת בקידומם. המסמך מגדיר את סוג מיזמי הדיור השיתופי הרצויים בעיר על בסיס הערכים והיעדים העירוניים אותם הם מקדמים. בנוסף המסמך קובע קריטריונים ומדדים באמצעותם העירייה יכולה לבחון את מידת ההתאמה של המיזמים ליעדים העירוניים ולתמרץ את המיזמים שמגשימים יעדים אלו.

 

​צפי לפרסום: 2020

כלים תכנוניים ליצירת דיור בהישג יד בישראל

למערכת התכנון בישראל תפקיד מרכזי ביצירת דיור בהישג יד (דב"י). שימוש מושכל של הכלים התכנוניים הזמינים ליצירת דב"י גם אם הוא לא מספק, הוא הכרחי על מנת לייצר את התשתית לבנייה וניהול של מלאי חדש של דיור חברתי בישראל.

 

מסמך זה נכתב במטרה לרכז במסמך אחד את ההוראות המרכזיות הנוגעות לתכנון דיור בהישג ובשאיפה לספק לעוסקים בתחום כלי עזר בעת גיבוש או בחינה של תכניות ליצירת דיור בהשיג יד.

הכלים התכנוניים הקיימים כיום ליצירת דיור בהישג יד – כמו גם הגדרתו של 'דיור בהישג יד' – משתנים בהתאם ליעוד הקרקע בה מתוכנן דב"י, לסמכות הגורם המתכנן ולטיב הבעלות בקרקע. המדריך בנוי מחמישה חלקים בהתאם ליעוד הקרקע בה מבקשים לתכנן דיור בהישג יד. 

המסמך הוכן לקראת יום העיון שערך מרכז הגר ב-18.7.19 בנושא 'תכנון דיור חברתי בישראל'.

המסמך פורסם ביולי 2019

לקריאת המסמך

דיור חברתי בנווה עופר - כלים למניעת דחיקה של אוכלוסיה ותיקה 

בדצמבר 2017 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א-יפו מסמך מדיניות להתחדשות שכונת נווה עופר שבדרום תל אביב. מרכז הגר לקח חלק בעריכת מסמך המדיניות ובמסגרתו גיבש המלצות בנושא: 'דיור חברתי וכלים למניעת דחיקה של אוכלוסיה ותיקה'.

הניתוח וההמלצות שגובשו בנושא זה המפורטות בפרק ח (וחלק מפרק ז) במסמך המדיניות נועדו לתת ביטוי מעשי לרצון להטמיע היבטים חברתיים בהליך התכנון ובכלל זה, להציע כלים למניעת דחיקה של אוכלוסיות פגיעות עקב ג'נטריפיקציה. המסמך נועד להצביע על כלים אפשריים באמצעותם ניתן:

1. לאפשר לאוכלוסייה הקיימת בנווה עופר ובמיוחד לקבוצות אוכלוסייה פגיעות, ליהנות, להיתרם, ולא להיפגע מהליך ההתחדשות העירונית.​​​

2. לבחון את היכולת לייצר, במסגרת הליכי ההתחדשות העירונית, דיור בהישג יד עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

העבודה  התמקדה בקבוצות אוכלוסייה המזוהות כקבוצות פגיעות יותר מבחינה חברתית, ועל כן מבקשות התייחסות מובחנת ביחס לתהליכי התחדשות עירונית. בין קבוצות אלו ניתן למנות: דיירי הדיור הציבורי, שוכרי דירות, בעלי הכנסה בינונית ונמוכה ואוכלוסייה בגיל הזקנה.​

המסמך פורסם בינואר 2018

לקריאת מסמך המדיניות במלואו

מסמך_מדיניות_12-6-18.jpg
מדד הגר לדיור בהישג יד
מדד הגר לדיור בהישג יד נועד למפות ולנתח פרויקטים בישראל המקודמים בדרכים שונות, תחת הכותרת של 'דיור בהישג יד' או 'דיור בר-השגה'. המדד בנוי על פי ארבעה קריטריונים, המהווים עקרונות מרכזיים בהגדרה המקובלת בספרות למונח 'דיור בהישג יד'.

ניתוח הנתונים שפורסמו על ידי הגורמים הרלוונטיים (ממשלה או רשויות מקומיות), מאפשר לבחון את יכולתם של הפרויקטים השונים לספק מענה ראוי לצורך בדיור בהישג יד. המדד מחולק לשלוש קבוצות לפי מתכונת קידום הפרויקטים.

הפרויקט הושק ביולי 2017

לעמוד הפרויקט

תוצאות מדד- מחיר למשתכן- תמונה.jpg

תכנית לדיור חברתי בשדה דב

16,000 דירות חדשות אמורות להיבנות במקום שדה התעופה דב הוז. המדינה טוענת שבניית הרובע החדש בצפון ת"א תגדיל את היצע הדיור ותתרום לפתרון משבר הדיור הקיים. נייר המדיניות חושף מציאות שונה: דירת 3 חדרים צפויה להימכר ב- 2.5 מיליון ₪ ותושכר ב-6,800-7,000 ₪. במחירים אלו, ההערכה היא שרק בעלי הכנסה גבוהה יוכלו ליהנות ממגורים ברובע החדש. התכנית לדיור חברתי של מרכז הגר מייצרת לראשונה מתווה לדיור חברתי (שם כוללני לדיור ציבורי ודיור בהישג יד) המציע הקצאה של 10% מהדירות לדיור ציבורי ו- 25% מהדירות לדיור בהישג יד בהתאם לסטנדרטים המקובלים במדינות כמו ארה"ב.

 

לפי המתווה המוצע דירות 3 חד' בשדה דב שיוגדרו כדיור בהישג יד יושכרו במחירים הנעים בין 1,676₪ עבור זכאים בעשירון השלישי (משקי בית שהכנסתם היא עד 8,674 ₪ ברוטו) ל-4039 ₪ עבור זכאים בעשירון השביעי (משקי בית שהכנסתם היא עד 20,938 ₪ ברוטו).

התכנית פורסמה בספטמבר 2016

לקריאת המסמך

תכנית לדיור חברתי בשדה דב.jpg

מעורבות תושבים בקידום התחדשות עירונית

בישראל, תהליכי התחדשות עירונית מאותגרים כל העת בידי מערך יחסי הגומלין המתקיים בין שלושה שחקנים עיקריים: תושבים, יזמים והרשות המקומית. מתחים הנובעים ממשולש זה פוגעים ביכולתן של יוזמות אלו לספק מענה הולם לצרכי התושבים (או לחילופין, לצרכי הרשות או היזם), מובילים לקשיים ביישום תכניות מאושרות וגורמים לעיכובים בהליכי התכנון, הרישוי והבנייה.

 

'הגר' ומינהל ההנדסה בעיריית תל אביב-יפו החליטו לערוך מחקר הסוקר מודלים מגוונים לקידום התחדשות עירונית שפותחו בעולם ובהם יש לרשויות מקומיות ולתושבים תפקידים שונים מאלו המוכרים כיום בישראל. המסמך נועד לספק תמונת מצב עדכנית המבוססת על הניסיון הנצבר בפועל בעולם ולכן, לכל אחד מהמודלים נלווה מקרה בוחן בו הוא מיושם וכן דוגמא עקרונית לאופן בו אותו מודל יוכל להתממש בזירה הישראלית.

המחקר פורסם באפריל 2015

 

לקראית המסמך

שער מעורבות תושבים בהתחדשות עירונית.jpg
מודלים של בעלות חלקית - מסמך רקע לגיבוש מדיניות ממשלתית בתחום דיור בהישג יד

באופן דומה למצב בישראל, כך גם בערים רבות בעולם האמירו בשנים האחרונות מחירי הדיור בקצב גבוה מקצב גידול ההכנסות של רבים ממשקי הבית, וכתוצאה מכך חלה הצטמצמות משמעותית בהַשָּׂגוּת ובנגישות לדיור וקיים קושי למשקי בית רבים ברכישת דירה ראשונה. 

 

הנייר מציג מודלים קניינים חדשים, המכונים "Shared Equity Homeownership", שנהיו לשיח מרכזי במדינות שונות בעולם ובאים לתת מענה לבעיה זו. המודלים מערערים את ההבחנה בין פרטי לציבורי בתחום הדיור וקורים תיגר על ההבחנה המסורתית בין בעלות לשכירות באמצעות תצורות משפטיות ומודלים כלכליים, המאפשרים לחלק את הבעלות על בית המגורים בין יותר מאישיות משפטית אחת.  

הנייר פורסם באפריל 2014

לקריאת המסמך

© 2014 The Affordable Housing Center