1. רלוונטיות לעשירנים 3-7

הגדרה

דיור בהישג יד מספק מענה לצורכי הדיור של אוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית. בהיעדר הגדרה רשמית, אנו מציעים להתייחס לבעלי הכנסה נמוכה-בינונית כמשקי בית המשתייכים לעשירונים 3-7, בהתאם לחלוקה לפי עשירונים. מחיר 'בהישג יד' בפרויקטים המציעים דיור בהישג יד, חייב לאפשר למשקי בית מעשירונים 3-7 להוציא עד 30% מההכנסה (ברוטו) על הוצאות הדיור (דמי שכירות או תשלומים להחזר משכנתא, לרבות הוצאות על החזקת דירה). בטבלה שלהלן מפורטת החלוקה לעשירונים, בהסתמך על נתונים שפרסמה מחלקת המחקר של הכנסת במסמך: "משקל מעמד הביניים וניתוח השינויים בשנים האחרונות".

בחינה:

שכירות- הפרויקט נבחן לפי היחס בין שכר הדירה החודשי המוצע בפרויקט, לבין רמת ההכנסה של משקי הבית בעשירונים 3-7. במידה והיחס עולה על 30%, שכר הדירה המוצע לא ייחשב כ-'מתאים' לאוכלוסיית היעד בעשירון הנבדק.

רכישה- ההוצאה הכרוכה ברכישת דירה מתורגמת להוצאה חודשית, בכדי להשוותה להכנסה החודשית של משקי הבית מעשירונים 3-7. ההתייחסות היא להחזרים החודשיים למשכנתא בגובה 75% מעלות הדירה. דהיינו, לא נלקח בחשבון 25% נוספים מעלות הדירה המהווים הון ראשוני לקבלת המשכנתא.

*בהערכת הפרויקטים במסגרת 'מחיר למשתכן' נלקח בחשבון הון עצמי בגובה 100,000 ₪, בהתאם להחלטת בנק ישראל בנושא. ההחזר החודשי מחושב לפי הלוואה בתנאים הבאים: הלוואה ל-25 שנה, לפי ריבית קבועה לא צמודה בגובה 4.31% (ריבית ממוצעת לתקופה שבין 5/15- 5/17 לפי פרסום בנק ישראל).

חישוב:

על כל עשירון 'מתאים' קיבל הפרויקט נקודה 1, כשהניקוד המקסימאלי שניתן הוא נקודות.

מענה על עשירון אחד לפחות מזכה את הפרויקט בציון 'עובר' בקריטריון זה.

מאחר וכל הציונים מוצגים בטווח שבין 1-10, נקודה 1 = ציון 2.

2. הנחה ממחיר השוק

הגדרה:

מאפיין מהותי לדיור בהישג יד הינו שמחירו נמוך ממחיר השוק בעקבות התערבות ציבורית מכוונת. לפיכך, אחוז הפחתת מחיר הדיור שמציע הפרויקט יקבע בין היתר את מידת התאמתו עבור אוכלוסיות היעד שהוגדרו בסעיף 1.

בחינה:

השוואת מחיר יחידות הדיור בפרויקטים השונים (שכירות או רכישה), בהסתמך על פרסומים רשמיים של הגורמים הרלוונטיים, מול מחירי השוק של יחידות דיור דומות באותו אזור. מחירי השוק נקבעו על בסיס אמדן המחירים באזור שערכנו בשיתוף פעולה עם אתר מדלן.


'מחיר למשתכן': בהתאם לנתונים שפרסם משרד הבינוי והשיכון, האמדן שערכנו מתייחס למחירי דירות בגודל 100 מטר.

'דירה להשכיר': בהתאם לנתונים שפרסם משרד הבינוי והשיכון, האמדן שערכנו מתייחס למחיר השכירות כפי שנגבה בשנה הראשונה, כשאחריה רשאי היזם לעלות את מחיר השכירות בהתאם למדד המחירים לצרכן + 1%.

 

חישוב:

על כל הפחתה של 5% ממחיר השוק קיבל הפרויקט נקודה 1, כשהניקוד המקסימאלי שניתן הוא 20 נקודות.

פרויקט שמציע מחיר הנמוך ב-30% לפחות ממחיר השוק  מקבל ציון 'עובר' בקריטריון זה.

מאחר וכל הציונים מוצגים בטווח שבין 1-10, נקודה 1 = ציון 0.5.

*במקרה והפרויקט מציע יחידות דיור במחירים שונים, החישוב מסתמך על מחיר יחידת הדיור הנמוך ביותר.

3. יכולת לייצר מלאי דירות המיועדות לדיור בהישג יד לאורך זמן

הגדרה:

ניתנת חשיבות ליצירת פתרונות דיור בהישג יד המספקים מענה לאורך זמן, על מנת שיישארו בהישג ידם של כמה שיותר משקי בית זכאים.

שכירות- קביעת כללים המבטיחים שהנכס יושכר בתנאים ידועים מראש ולא יימכר בפרק זמן ארוך ככל הניתן.

רכישה- קביעת כללים המגבלים מכירה חוזרת של הנכס שנרכש במחיר מפוקח, או קביעת תנאים למכירה חוזרת, שמטרתם לשמר את הנכס כחלק מהמלאי הקיים של דיור בהישג יד.

בחינה:

האם קיים מנגנון השומר על המחיר המפוקח של יחידות הדיור בהישג יד לאורך זמן, גם מעבר להטבה הראשונית שניתנה למשק הבית הזכאי.

חישוב:

שכירות:

על כל 10 שנים בהן נשמר המחיר המפוקח ניתנת נקודה 1. ניקוד מקסימאלי של נקודות ניתן במידה וההגבלה עולה על פרק זמן של 40 שנה. 

הגבלה של 10 שנים לפחות מזכה את הפרויקט בציון 'עובר' בקריטריון זה.

מאחר וכל הציונים מוצגים בטווח שבין 1-10, נקודה 1 = ציון 2.

רכישה:

ניתנת נקודה 1 במידה ויש הגבלה על מחיר הרכישה או לחלופין הגבלה על הרווח ההוני.

נקודה 1 נוספת במידה וההגבלה מיועדת לזכאים בלבד. 

נקודה 1 נוספת על הגבלה לפרק זמן העולה על 10 שנים.

הניקוד מקסימאלי שניתן הינו 3 נקודות.

הגבלה של 10 שנים לפחות מזכה את הפרויקט בציון 'עובר' בקריטריון זה.

מאחר וכל הציונים מוצגים בטווח שבין 1-10, נקודה 1 = ציון 3.3.

- 'מחיר למשתכן': מאחר ולא קיים מנגנון לשימור מחיר מפוקח לרוכשים עתידיים, לא ניתן ניקוד לפרויקטים במסלול תחת קריטריון זה.

4. קריטריונים לזכאות

הגדרה:

ככלל, הזכאות לקבלת יחידת דיור במחיר מפוקח מותנית בהשתייכות לאוכלוסיית יעד על סמך קריטריונים. לתפיסתנו, תנאי סף למגורים בדיור בהישג יד צריכים לכלול לפחות: תקרת הכנסה (עד ההכנסה הממוצעת של העשירון השביעי); תקרת הון עצמי (150,000 ₪ ליחיד ו-300,000 ₪ לזוג) והעדר בעלות על דירה אחרת.

בחינה:

בהתבסס על נתונים שפרסמו הרשויות הרלוונטיות, נבחן אם הפרויקטים השונים הציבו תנאי סף המגדירים את קהל היעד המיועד לזכאות לדירה בהישג יד בפרויקט.

 

חישוב:

נקודה 1 ניתנת על הצבת תקרת הכנסה כקריטריון לזכאות.

נקודה 1 על הגדרת תקרת הכנסה לפי ההכנסה הממוצעת של העשירון השביעי.

נקודה 1 על קריטריון העדר בעלות על נכסים.

נקודה 1 על קריטריון תקרת הון עצמי (150,000 ₪ ליחיד) כתנאי לזכאות.

ניקוד מקסימאלי- 4 קודות.​

פרויקט שענה על שני סעיפים לפחות קיבל ציון 'עובר' בקריטריון זה.

מאחר וכל הציונים מוצגים בטווח שבין 1-10, נקודה 1 = ציון 2.5.

- 'מחיר למשתכן': מאחר ותנאי הסף לזכאות, שהוגדרו על ידי הממשלה, תקפים לכל הפרויקטים במסלול, ניתן להם ניקוד אחיד של נקודה  בגין קיומו של קריטריון העדר בעלות על דירה.

הקריטריונים למדד הגר

לבניית בסיס הנתונים עליו מבוסס המדד שותף אתר מדלן אשר סייע בין היתר בהערכת מחירי השוק.

© 2014 The Affordable Housing Center